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银行陆续停止房屋贷款业务，还有多少韭菜跑步接盘？

日期：2018-05-31

　　5月份开始，已经陆续有不少银行暂停住房屋贷款款。
　　在广州，上个月首套上浮40%的恒生银行，继明确不做二套房屋贷款以后，这个月彻底宣告不做房屋贷款。一向稳妥的交通银行，也宣布“暂不受理房屋贷款”。
　　在重庆，不少银行已经停止了二套房屋贷款款业务。
　　在全国，几乎所有银行在房屋贷款利率方面都有上浮的调整，并且不低于20家银行暂停了住房屋贷款款。
　　早几天，央行发布的货币执行报告显示，4月份居民中长期贷款新增3543亿元，同比和环比均回落。居民中长期贷款主要为住房按揭贷款，这意味着4月新增购房屋贷款款体量正在缩减。并且，按照这趋势，将越来越多的银行加入了暂停受理房屋贷款行列。
　　一边是火热难耐的楼市——二线城市几千人抢一套房，三四线城市房价翻倍暴涨
　　一边是脸色越来越冰冷的银行，不断上调房屋贷款利率，或者干脆就停了房屋贷款。是房子越来越不值钱了？还是银行没钱了？
　　答案是两者都有，也有其他的原因。
　　这事要先从美国加息说起。
　　美国经济早就进入了加息周期。2017年，美联储进行三次加息。2018年3月22日凌晨2时，美联储宣布上调联邦基金利率25个基点至1.5%-1.75%，这是2008年以来的第6次加息，也是今年以来的第1次加息。按照美联储的声明，2018年维持3~4次加息计划。
　　加息首先会对美债收益率产生影响。
　　美债是由美国财政部向全世界发行的美国国债，分不同期限，期限越长收益越高。由于美债是世界上信用最好的债券，风险也是最低的，也正因此，美债收益普遍偏低。其中，十年期美债的收益率，已经成为全球参照的“无风险收益率”。
　　加息会提高利率，美债收益率也会跟着上涨。4月份，十年期美国债券收益率自2014年1月以来首次突破3%。
　　全球的资产，都参照无风险收益率进行定价。美债收益率持续走高，全球利率也会跟着水涨船高。
　　那其他国家的央妈能否拒绝紧跟美国的步伐进行加息呢？
　　如果不同步加息，其他国家（包括中国）跟美国之间的利差丧失优势，形成资本外逃与贬值预期，给国内经济带来的影响是致命的。近期的港元保卫战很残酷地呈现着这一点。
　　今年开始，港币兑美元屡屡跌破33年来新低，数次触及官方设定的7.85底线。
　　原因在于，美联储加息后，港币和美元的利差到了1%。这意味着，只要把港币换成美元，就马上可以多赚1个点的利息。对于各金融机构而言，这简单快捷，没有任何风险的套利。所以，市场不断开始抛港币换美元。
　　由于香港楼市和股市都处于高位，资金持续外逃，香港的高位资产将无法维持。因此，调控货币的香港金管局只能不断地买入港元打压港币做空者。
　　所以，全球的央妈虽然都很看不惯美联储，但确实也干不掉它。因为现在是美元霸权的时代。美联储加息，你也只能紧跟着步伐加息，否则出现利差问题，你会输得很惨。
　　从2017年2月起，为了应对美联储加息，中国人民银行就陆续提高公开操作市场利率。2018年3月22日美联储加息后，第二天中国人民银行就小幅上行了5个基点。紧接着，央行发布公告称，商业银行存款将放开利率上限，相当于让银行自己决定存贷款利率。这，是比加息还猛的加息。
　　随着加息周期的推进，利率不断上涨。利率上涨，意味着钱变贵了。钱变贵了，供给就变少，意味着对钱的需求正在逐步增大，这本身就会出现钱荒了。加上目前存款流失越来越严重。
　　4月居民存款大降1.32万亿元，余额为67.4万亿元，为历史单月最大降幅。目前各项存款余额的同比增速已经降至1979年以来的最低水平。个人储蓄存款方面，居民的储蓄率由2010年的16%下降到2017年的7.7%。
　　流失的存款，不外乎去了两个地方。
　　一个是股票、基金、P2P等理财类产品，越来越少的人愿意把钱放在银行里存着。货币基金余额宝去年年底的规模达到1.58万亿，比招商银行的存款总额还要高。而类似于余额宝一类的货币基金，规模高达7万多亿元。
　　一个是房屋贷款。银行内中长期贷款，主要是以住房屋贷款款为主。2016年新增中长期贷款为5.7万亿元，短期贷款为6500亿元，当年的居民新增存款为5.16亿；2017年中长期贷款为5.3万亿元，短期贷款1.8万亿，当年居民新增存款为4.6万亿元。
　　这可以看出，两年来，居民存钱的总额比贷款的总额要低。并且新增居民贷款，基本上都是以房屋贷款为主。这让人看得一身冷汗。存进去的钱，都被人们用来加杠杆买房了。
　　在这些背景下，4月份的博鳌亚洲论坛上，央行行长易纲表示银行存贷款利率进行市场化改革，让银行自己决定存贷款利率。
　　这意味着，银行可以自行提高利率去拉存款了，所以发生了无比惨烈的存款大战。四大行一年期30万元大额存单的存款利率上浮45%，股份制银行100万元大额存单的存款利率上浮到50%，部分城商行甚至已经上浮到55%。
　　所以，一边是利率不断上涨，一边是存款在流失，并且为了带来新存款，存款利率进一步上涨。成本高企，供给有限。
　　住房按揭贷款基准利率是4.9%，这对于大部分银行已属于低利润产品。用人话来说就是，房屋贷款利率对于银行来说已经偏低了。银行现在有了不少利率更高的选择，很多银行开始在零售领域逐步提高个人经营性贷款的比重。
　　这时候做房屋贷款，就相当于银行少赚了钱。
　　在这种情况下，银行在贷款结构方面会去做极大调整，房屋贷款所占据的居民存款比例必然会大幅下降。因为如果人们将钱都投入房产，随着居民负债率的上升，银行的存款吸储能力也会相应下降。
　　对于出现了部分银行暂停房屋贷款，银行也存在对房屋估值不足以覆盖贷款的预判。毕竟房屋贷款占比过高，让楼市有沦为一个赌场的可能。但不管如何，在国内的宏观调控下，不可能银行全面停止房屋贷款的。
　　只是，严控放款数量，利率持续走高，势在必然。
　　房地产市场还有多少韭菜跑步接盘？
　　世间常有匪夷所思的现象，中国的房地产市场专治各种不服，但2000年金融史上没有什么能逃得过常识。
　　无论是新常态还是供给侧改革之说，无不要求去产能、去库存、去杠杆，但在实际的经济运行中，美林时钟被转给了电风扇。中国经济最应该去杠杆的是谁？显然就是房地产。
　　但现实很讽刺，最应去杠杆的市场，恰恰仍在加杠杆。房地产吸纳了大量的银行信贷和表外融资。房价还在涨，地王还在频频出现。为何是这样，无非都是买房的人在托底。从这几年的购房屋贷款款增长占比看，实质上是移杠杆，正向个人购房者转移，风险正向居民转移。
　　统计显示，2014年四季度以来，房地产市场上，房屋贷款开始大跃进，自2014年9月底央行为首的官方拯救房地产市场以来，2014年4季度购房屋贷款款占居民中长期贷款比例顿时从3季度55%飙升至85%，一直到2015年底期间该数据未曾低过76%。也就是说，80%左右的居民借贷都是用于买房了。
　　2016年以来房屋贷款继续大跃进，5月信贷大增9855亿，居民部门买房成为推动信贷规模增长的主要力量。但5月住宅销售额同比增速达53.4%，较上4月有所放缓，且6月以来继续放缓。
　　图2：房地产市场火爆推动居民加杠杆买房
　　现在有一个很紧迫的问题，房地产市场加杠杆还有多少空间？居民部门加杠杆还有多少空间？说得更通俗些，房地产市场中还有多少韭菜可接盘？
　　6月中旬，社科院国家金融与发展实验室披露了对我国债务水平的最新估算。2015年底，全社会杠杆率上升至249%，较2014年增加近14个百分点。
　　华创证券宏观研究团队估算，2016年底居民部门的杠杆率将攀升至44%左右。主要是在火爆楼市的带动下，2016年前5个月居民户新增贷款2.24万亿元，全年破4万亿应是大概率事件。以GDP增长6.5%估算,2016年底居民部门杠杆率将攀升至44%左右。
　　44%的杠杆率意味着什么？如果简单的横向对比，44%的居民部门杠杆率远低于发达国家的平均水平，但在同等发展水平的国家中并不低。
　　此外，如将民间借贷包括在内，根据西财CHFS的估算，2013年民间借贷规模GDP占比约16%，其中以借款买房为主。据此推算，包含民间借贷在内的居民部门杠杆率或达到55%左右，已逼近新加坡、日本等国水平。
　　这也就是说，居民部门加杠杆的空间也是很有限的，从5月住宅销售额同比增速放缓看，包括6月以来继续放缓看，当前的加杠杆也是不可持续的。
　　当接盘的韭菜变少时，房价还能飞多久？这就好比2015年6月股市的新增投资者开户数，一定是领先于市场先见顶的。