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住房公积金及房屋贷款规划

日期：2018-03-15

　　住房公积金制度住房公积金制度
　　住房公积金缴存比例与上限
　　①由个人与单位各按薪资的一定比例，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。
　　当前个人与单位的缴存下限均为5%，上限各为12%，依各城市的状况而定。
　　②对高工资者来说，有月缴存金额上下限，一般以当地职工月平均工资的3倍为上限，以当地职工月平均工资的60%为下限。
　　③除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提2%～8%。这些比例规定每年公布一次。法定与补充公积金合计，最高税前扣除上限为12%。
　　④住房公积金按照国家规定的利率计息（目前比照3个月整存整取存款利率计息）。
　　员工离休、退休、完全丧失劳动力时，可领取住房公积金的余额。
　　住房公积金的用途
　　在缴存期间，职工的住房公积金可用于以下用途：
　　（1）支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费；
　　（2）支付职工个人或通过集体合资建造自住住房的费用；
　　（3）支付职工个人为修缮自住住房发生的费用；
　　（4）支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费；
　　（5）房租超出家庭工资收入的固定比例，可用住房公积金支付。
　　住房公积金贷款
　　①缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
　　②住房公积贷款利率比一般房屋贷款低1%以上。目前，五年期以上住房公积金贷款利率为3.25%，而商业贷款原利率为4.9%。
　　③部分城市的住房公积金不够发放个人贷款，因此只能降低人均贷款额度。各城市根据供求情况，规定住房公积金的最高可贷额度。每个省、市、自治区的上限不同，详情可咨询当地住房公积金管理中心。
　　④公积金贷款不足时，可再申请一般商业房屋贷款。
　　⑤地方政府住房屋贷款款担保中心提供连带责任担保。
　　⑥贷款时只需要交纳担保费和评估费，不需要交纳律师费与保险费。
　　考虑住房公积金后的居住规划
　　在租房方面，由于房租超出家庭工资收入的固定比例者才能申请提领住房公积金（部分地方政府的住房公积金条例甚至连此项租房条款都没有）。
　　因此，一般应该把住房公积金留到购房时使用，否则会延后购房时机。
　　在购房方面，提取到个人住房公积金账户的金额依照国家规定利率计息，利率介于存款利率与国债收益率之间，不会太高，累积生息的效果不大。
　　因此，若仅靠住房公积金，很难买到理想的住宅，仍需配合储蓄和商业贷款来购房。
　　但是，住房公积金者的贷款利率比商业贷款利率低得多，可以节省不少贷款利息。
　　所以，虽然住房公积金的最高可贷额度有限制，但对实现购房目标还是有一定的帮助，该用还是要用的。
　　房屋贷款规划
　　首付款与贷款比例规划
　　首付款最少要占到房屋总价的多大比例，其决定因素主要是政策规定和购房者的负担能力。
　　根据政府调控政策的规定，首次购房的首付款通常比较低，多为20%～40%，非首次购房首付款的比例则多在40%以上。
　　根据自己的负担能力与投资能力，不见得要按照规定的下限比例交付首付款。
　　如果购房者有把握让投资报酬率高于房屋贷款利率，应把贷款比例提高到上限，将多余的资金拿来投资。
　　如果不喜欢负债，或认为自己的投资报酬率不见得比房屋贷款利率高，就应该尽量降低贷款比例，把手上的可用资金都用来付首付款。
　　贷款年限规划
　　目前，房屋贷款的最高贷款年限为30年，银行但还会根据房屋的使用年限与贷款人的年龄来确定最长贷款年限。
　　贷款人应根据贷款金额与自己的还本付息能力来决定合理的贷款年限。如贷款金额100万元，每月经常性收支结余
　　5 000元，贷款利率5%，I=5%/12，PMT=-5 000，PV=1 000 000，可算出n=130，即130个月可以还清，可以申请11年的贷款期限。
　　另外，贷款人也可以向银行申请最高的贷款年限，降低月供额，把多余的储蓄拿去做股票型基金定投，在投资获利后再提早还清部分贷款本金。